Согласно действующего в Росии закона об ипотеке, существует
два вида ипотек, это ипотека в силу договора и ипотеки в силу закона. Ипотеки в
силу закона, это такие ипотеки, которые автоматически возникают после
заключения в банке кредитного договора. При ипотеке в силу закона все взаимоотношения
вокруг залога формируются в соответствии с Законом об ипотеке.
А ипотеки в силу
договора требуют необходимости заключения еще одного договора, непосредственно
договора об ипотеке, которым могут оговариваться дополнительные условия.
Ипотека, которая возникает вследствие заключения договора об ипотеке (залог
недвижимости) и называется ипотекой в силу договора. Договор об ипотеке, это
вспомогательное, а не самостоятельное обязательство, которое заключается для
обеспечения обязательств по договору займа, договору кредитования или иному
обязательству.
Договор об ипотеке вступает в силу и считается заключенным
не тогда, когда под ним поставлена подпись арендатора у нотариуса, а только
лишь после его государственной регистрации, которая является обязательной.
Незарегистрированный договор ипотеки не имеет практически никакой юридической
силы, а поэтому окончательные денежные расчеты при приобретении квартиры
осуществляются только после регистрации договора об ипотеке и договора
купли-продажи в государственных органах.
Практика показывает, что ипотечные программы предусматривают
в абсолютном большинстве случаев именно ипотеку в силу закона. Это значительно
проще, а все дополнительные условия, которые конкретизируют абстрактные статьи
закона, можно при этом внести в кредитный договор, а не в договор об ипотеке.
Ипотеки в силу закона, возникают в отличие от ипотек в силу договора на
основании прямого указания закона и регистрируется вместе с другим договором
автоматически, даже без заявления сторон, тогда как ипотека в силу договора
регистрируется по отдельному заявлению сторон. В связи с тем, что ипотеки в
силу закона возникают при взятии целевого кредита на приобретение жилья,
собственник объекта недвижимости при ее регистрации меняется, а точнее ипотека
создается с приобретением заемщиком недвижимости, одномоментно.
Но не зависимо от способа возникновения ипотеки,
ответственность за сохранность заложенной квартиры будет нести заемщик. Поэтому
при покупке квартиры по ипотеке, ее необходимо использовать строго по
назначению и производить несанкционированные масштабные перестройки с переносом
или удалением ненужных стен, без согласования с банком не следует. Все
перестройки масштабного характера могут повлиять на оценочную стоимость
квартиры, и естественно на стоимость залога.
