Кредитование под пулы ипотечных закладных поможет небольшим банкам привлечь новые источники фондирования

Кредитование под пулы ипотечных закладных поможет небольшим банкам привлечь новые источники фондирования

Для российских банков наступили сложные времена. Центробанк, с одной стороны, ограничил потребительское высокомаржинальное кредитование, а с другой стороны – ЦБ потихоньку вводит базовые нормативы, которые усиливают требования к банковской ликвидности и капиталу. Очень трудно будет небольшим региональным частным банкам, так как им придется развивать новые способы кредитования и по-новому привлекать недорогое фондирование.

Практика других стран показала, что по мере расширения рынка краткосрочное потребительское кредитование постепенно сменяется на целевое кредитование долгосрочное, преимущественно –на ипотечное. Однако банкиры жалуются, что у них не хватает ликвидности для выдачи больших кредитов на долгие сроки, и в России все еще присутствуют высокие риски при выдаче ипотеки. Это не разрешает понизить ставки и сделать сроки кредитования длинней, поэтому все вместе взятое препятствует дальнейшему развитию ипотеки.

АИЖК предлагают банкам разные методы рефинансирования ипотечных займов.

В следующем году к уже известным на рынке продуктам АИЖК, а именно: опционы, выкуп закладных и поручительства по ценным бумагам добавятся еще два новых предложения – мультиоргинаторная секъюритизация и система стандартного краткосрочного кредитования с залогом в виде ипотечных активов (ССК). Эти продукты предназначаются для ипотечных банков, которые не входят в топ-20, так как такие финансовые структуры, чего не скажешь о банках крупных, не могут получать дополнительные финансы на международных рынках капитала, но им срочно нужно привлекать ликвиды для выдачи новых займов.

Такая система, как выдача займов под залог закладных уже известна участникам рынка ипотеки. АИЖК начало развивать ее в 2010 году. Если говорить о ССК, то тут задача Агентства состоит не в финансировании таких займов, а в намерении создавать рынок межбанковского кредитования, в котором залогом будут выступать ипотечные закладные. Здесь кредиторами будут крупнейшие российские и зарубежные финансовые структуры. По условиям новой системы до конца этого года решено провести несколько пилотных сделок.

Займы с выдачей на небольшой срок – до одного года разрешат маленьким кредитным учреждениям накопить большой объем кредитов на балансе с последующим их включением в состав ипотечного покрытия облигаций. На практике видно, что лучше всего и это выгодней в экономическом плане секьюритизировать закладных не меньше, чем на три миллиарда рублей. Благодаря ССК средние и мелкие банки, имеющие ипотеку на балансе станут более устойчивыми за счет изменения источников фондирования.

Задача АИЖК – снижение рисков сделок кредитования под залог закладных

Если АИЖК уменьшит риски сделки кредитования с залогом в виде закладных, то понизится и ставка для банка, выступающего заемщиком. Но если банк-заемщик не сможет погасить кредит, который выдан под залог ипотечного портфеля или же еще как-то грубо нарушит условия сделки, то организация-кредитор может обратиться к АИЖК с просьбой выкупить ипотечный заложенный пул и погасить таким методом долги за заемщика.

Еще один фактор, который уменьшает риски по сделке – повышенный контроль за качеством залога, проводимый за все время действия сделки. Кредитное досье с закладной будут сохраняться в депозитарии и сервисный агент начнет контролировать качество обслуживания ипотеки заемщиком – физическим лицом. Агент будет следить за своевременностью внесения очередного платежа по ипотеке и если банк, являющийся заемщиком не будет выполнять своих обязательств, и ипотечный пул выкупится агентством, в этом случае сервисный агент обеспечивает дальнейшее сопровождение кредитного портфеля.

Также АИЖК должно разработать структуру и рыночные стандарты. На данный момент на утверждении ЦБ находятся стандарты депозитарного учета закладных, которые разработаны самыми крупными российскими депозитариями вместе с Агентством и Национальной фондовой ассоциацией. Контроль и отчетность в сделках ССК будут точно такие, как и процедуры по сделкам секьюритизации. Поэтому ССК не только обеспечивает банки вспомогательным ресурсом фондирования, но и позволяет намного лучше подготовить выпуск ценных ипотечных бумаг.

Объемы кредитования пока еще находятся в стадии разработки. Однако предположено, что одну сделку можно будет заключить на сроки от 6 и до 12 месяцев, и величина кредитов будет ограничиваться в размере от 500 миллионов до 3 миллиардов рублей.

Под какую же ставку начнут выдавать кредиты?

Прежде всего, ставка будет зависеть от рыночных условий. В случаях с кредитованием под пулы ипотечных закладных ставка с учетом гарантии от АИЖК может быть меньше той ставки, которую банку-заемщику предоставят на рынке публичного долга.

В создании ССК Агентство ставит перед собой цель развить вторичный рынок ипотечных облигаций, который привлечет долгосрочных инвесторов, таких, как, к примеру - пенсионные фонды. И на этом этапе банкам потребуется помощь, так как опыта у них не хватает в этом вопросе. В уже действующие программы АИЖК добавляется еще один новейший продукт – мультиоргинаторная платформа секъюритизации. На этой платформе банки, имеющие небольшие пулы ипотечных закладных смогут сгруппироваться в одну сделку секъюритизации. Каждый оригинатор получит различный доход в зависимости от качества того пула, который он предоставил на платформу. АИЖК закрепит сделку своим участием в ней и это увеличивает доходы оригинатора и уменьшает риски выкупаемого рыночными инвесторами старшего транша облигаций.

Успешность проекта ССК будет зависеть от готовности кредитных учреждений-кредиторов финансировать такие сделки. Сейчас вместе с Газпромбанком АИЖК реализует пилотный проект. Залог заемщика размещается в депозитарии Газпромбанка, так как по условиям проекта залог должен быть размещен в независимом от заемщика депозитарии. Будущими заемщиками будут некрупные банковские учреждения. Участники пилотной программы уже отметили более низкие растраты по этим сделкам если сравнивать их с иными видами фондирования. Стоит отметить, что банк в этой программе может быть в разное время как заемщиком, так и кредитором, поэтому у него появляется сразу несколько направлений в его банковской деятельности.

Автор материала: Юля Нестерова специально для pocreditu.ru

Похожие материалы


Кредит на приобретение коммерческой недвижимости
Кредит на приобретение коммерческой недвижимости

В Российской Федерации условия для занятия коммерческой деятельностью, мягко говоря, не самые удачные. Высокий уровень коррупции среди чиновников, беспредел в силовых и контролирующих структурах не дает в полной ...

Кредит под недвижимость
Кредит под недвижимость

Традиционное мнение о том, что ипотека может помочь только при покупке жилья, порой не соответствует действительности. Этот займ подразумевает кредит, где залогом является недвижимость.

...
Проценты по кредитам
Проценты по кредитам

В условиях рыночной экономики, в обязательном порядке присутствует инфляция, существуют реальная и номинальная ставка процента за кредит. Корректировка реальной ставки производится в зависимости от темпов роста инфляции. И именно...

Расчёт кредита
Cумма
Срок
Процентная ставка:
% годовых
Схема расчёта


Copyright © 2010-2015 pocreditu.ru
Редакция: [email protected]
О проекте / Обратная связь
Редакция не несет ответственности за мнения и информацию, размещенные в комментариях к материалам. При использовании материалов гиперссылка на pocreditu.ru обязательна.